Qu’est-ce que le Pinel Plus ?

Le Pinel + permet de disposer des mêmes avantages fiscaux qu’avec le dispositif Pinel avant 2023, mais pour être éligible le logement doit respecter des critères plus importants. Que permet le dispositif Pinel ? Quelles sont les différences entre le Pinel et le Pinel Plus ? Quels sont les avantages du Pinel + et comment être éligible à ce dispositif ? Nous répondons à toutes vos questions.

Pinel 2023 et 2024 - Le Pinel Plus - Les conditions - Exemple de défiscalisation - Acheter un logement neuf

QU’EST-CE QUE LE DISPOSITIF PINEL

Afin de favoriser la construction de bâtiments collectifs neufs de qualité et de répondre au manque de logement des Français, l’Etat a mis en place depuis 2014 le dispositif Pinel.

Ce dispositif permet à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange de l’achat d’un bien immobilier destiné à la location. La réduction fiscale varie en fonction de la durée de l’engagement de location et du montant de l’investissement.

Grâce à la Loi Pinel, les personnes réalisant un investissement locatif peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 63 000 € pendant 12 ans.

Tout savoir sur la Loi Pinel 

Cependant, depuis le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel a évolué.

DEFISCALISER EN 2023 ET 2024

En 2023 et 2024, le dispositif Pinel pour un investissement locatif est accessible sous deux formes :

• Le Pinel classique : avec une diminution des taux de réduction d’impôts
• Le Pinel Plus : maintien des taux de défiscalisation de la loi Pinel classique avant 2023, si l’appartement que vous achetez est situé dans un quartier prioritaire ou si le logement répond à des critères énergétiques et de conforts plus exigeants

À partir du 1er janvier 2025, le Pinel classique n’existera plus. Seul le dispositif Pinel Plus vous permettra de bénéficier d’une réduction fiscale grâce à un investissement locatif.

LES TAUX DE DEFISCALISATION DU PINEL PLUS

Le Pinel Plus, également appelé « Super Pinel » est l’évolution du dispositif Pinel classique. Si vous réalisez un investissement locatif dans un logement neuf qui est en accord avec les nouvelles exigences environnementales et de confort, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts maximale, calculée sur le prix d’achat du logement.

Le taux de réduction d’impôts dépend toujours de la durée d’engagement de location. En effet, plus vous vous engagez à louer votre appartement longtemps, plus le taux de défiscalisation est élevé.

Cependant, chaque propriétaire investisseur est restreint à l’achat de deux logements par an dans la double limite de 300 000 € et d’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable.

Le tableau ci-dessous récapitule les différents taux de défiscalisation en fonction de la durée d’engagement de location du logement.

Par exemple, si vous vous engagez à louer votre appartement 9 ans, vous pourrez profiter d’une réduction d’impôts de 18%, soit un total maximum de 54 000 € économisé sur 9 ans.

LES CONDITIONS POUR BENEFICIER DU PINEL +

Pour bénéficier de la réduction d’impôts maximale avec le Pinel Plus, votre investissement locatif doit répondre aux critères principaux du Pinel classique qui ne changent pas, et à de nouveaux critères plus exigeants du point de vue environnemental et bien-être des habitants.

Les conditions du Pinel classique maintenues

Premièrement, pour être éligible au dispositif Pinel Plus, votre achat doit concerner un logement neuf, ou en Vente en l’Etat Futur D’achèvement (VEFA), dans un bâtiment d’habitation collective, c’est-à-dire un bâtiment regroupant plusieurs appartements.

Le logement doit être situé en zone A, A bis ou B1. Ces zones géographiques, également appelées zones tendues, représentent les villes de France où l’offre est inférieure à la demande sur le marché immobilier. Pour connaitre la zone géographique de votre commune et savoir si elle est éligible au Pinel Plus, rendez-vous sur le site du gouvernement.

Le logement doit être conforme aux normes énergétiques en vigueur (RT 2012 ou RE 2020 pour tous logements dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2022) et être achevé au plus tard 30 mois après le début des travaux. Une fois la construction de l’appartement finie, il doit être loué sous 12 mois maximum.

Concernant la partie location de votre investissement en Pinel Plus, en tant que propriétaire vous devez vous engager à louer votre logement pour une période de 6, 9 ou 12 ans à un certain prix et à certaines personnes. En effet, le prix au m² est plafonné et le loyer ne peut pas dépasser les barèmes fixés par la Loi Pinel. Quant aux locataires, ils doivent répondre à certaines conditions de ressources et respecter les plafonds imposés dépendant de la zone géographique et du nombre de personnes composant leur foyer fiscal.

Les critères Pinel en détails 

En plus de toutes ces conditions habituelles du dispositif Pinel, deux nouveaux critères rentrent en jeu pour que votre appartement soit éligible au Pinel Plus. Le logement doit soit être localisé dans un quartier prioritaire, soit aller « un peu plus loin que la norme environnementale générale du neuf ».

être situé dans un quartier prioritaire

Si votre logement répond aux critères du Pinel classique et se situe dans un quartier prioritaire, alors il est automatiquement éligible au Pinel +.

Les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) ont été définis par la loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine du 21 février 2014. Ces 1 300 quartiers français, dont les revenus des habitants sont inférieurs à la moyenne de la ville et de la France, bénéficient de plusieurs dispositifs d’aide et d’accompagnement.

La liste des quartiers prioritaires est consultable ici.

Les critères de confort et de qualité

Si votre appartement n’est pas situé dans un quartier prioritaire, alors il doit respecter un certain niveau de confort et de qualité. Ces normes ont été mises en place pour intégrer des logements locatifs de bonne qualité sur le marché de l’immobilier français.

Dans un premier temps, afin de favoriser les constructions durables, votre logement doit être plus responsable et aller plus loin que les normes environnementales en vigueur.

Pour qu’un logement neuf soit éligible au dispositif Pinel +, il doit se conformer aux normes énergétiques suivantes :

• Les appartements achetés en 2023 doivent atteindre les jalons 2025 de la Réglementation Environnementale 2020
• Les logements neufs acquis en 2024 devront respecter le critère précédent et justifier d’un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) classé A
• Les habitations non soumises à la RE 2020, car le permis de construire du logement a été déposé avant le 1er janvier 2022, doivent atteindre la classe A du DPE
• Les logements nécessitant des travaux de réhabilitation acquis en 2023 ou 2024 devront présenter un DPE de classe énergétique B

Deuxièmement, votre appartement doit respecter les critères de surfaces minimales adoptés pour garantir un niveau précis de qualité d’usage pour le futur locataire. En fonction de sa typologie, le logement ne peut pas avoir une surface loi Carrez inférieure à un certain nombre de m².

Les appartements doivent être obligatoirement accompagnés d’un espace extérieur privatif comme un balcon, une terrasse, un jardin ou une loggia. Ceux-ci sont également soumis à un nombre de mètre carré minimum en fonction du nombre de pièces de l’habitation.

Vous trouverez ci-dessous un tableau qui récapitule les surfaces habitables et extérieures minimales qu’un logement doit posséder pour être éligible au Pinel Plus.

De plus, à partir du T3, le logement doit bénéficier d’une double exposition.

EXEMPLE D’UN INVESTISSEMENT EN PINEL +

Vous devenez propriétaire d’un appartement T2 neuf à Nîmes, que vous vous engagez à louer pendant 12 ans.

Vous achetez cet appartement 180 000 €. Le logement a une surface de 46 m² avec une terrasse de 7 m², et se situe en zone B1. De plus, ce logement neuf respecte les critères environnementaux en vigueur. Votre appartement est donc éligible au dispositif Pinel +.

Premièrement, vous devez respecter le loyer maximum auquel vous avez le droit de louer votre logement. Vous pouvez calculer le montant maximum de votre loyer en suivant les formules ci-dessous.

Plafond loyer Pinel = Surface utile du logement x Coefficient multiplicateur Pinel x Barème Pinel

La surface utile d’un appartement correspond à sa surface habitable plus la moitié de la surface des annexes du logement (balcon, terrasse, cave, etc.). La surface des annexes est plafonnée à 8 m².

Surface utile = 46 m² (surface habitable) + 0,5 x 7 m² (surface de la terrasse) = 49, 5 m²

Coefficient multiplicateur Pinel = (19 / surface utile) + 0.7

Dans notre exemple, le coefficient multiplicateur est donc (19 / 49,5 m²) + 0,7 = 1,08

Pour un logement situé en zone B1, le plafond fixé par le barème Pinel est de 10,55 €.

Le calcul à effectuer pour connaître le montant maximum de votre loyer est donc le suivant :
Plafond loyer Pinel = 49,5 x 1,08 x 10,55 = 564 €.

Concernant la réduction d’impôts, grâce au Pinel Plus, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôts de 37 800 € pendant 12 ans.

Le calcul de votre réduction d’impôts se fait ainsi : 180 000 € (prix de l’appartement) x 21% (taux de défiscalisation applicable) = 37 800 €

La réduction est de 2 % par an sur les 9 premières années puis de 1 % sur les 3 suivantes. Pendant les 9 premières années, vous pourrez donc économiser jusqu’à 3 600 € sur la déclaration de vos revenus, et jusqu’à 1 800 € les 3 années suivantes.

Trouver un logement neuf éligible Pinel 

COMMENT DEVENIR PROPRIETAIRE D’UN LOGEMENT NEUF ?

Le dispositif Pinel Plus s’adresse aux investisseurs devenant propriétaire d’un logement neuf. Chez AST Groupe, nous sommes promoteur immobilier depuis 1995. Notre métier consiste à designer, construire et commercialiser des maisons ou appartements neufs en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA).

Avant de devenir propriétaire d’un logement sur plan, il est nécessaire de connaître le parcours d’achat qui est plus long que pour un bien immobilier dans l’ancien.

Nos conseillers, qui sont de véritables experts en immobilier, sont à votre écoute pour vous accompagner au mieux dans la réussite de votre investissement locatif.

Retrouvez ci-dessous les différentes étapes d’achat d’un logement neuf.

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Infographie : Défiscaliser avec l'immobilier neuf en 2023 et 2024