Comment réussir son investissement locatif ?
L’investissement locatif offre une belle rentabilité et permet de se constituer un patrimoine immobilier. Mais avant de se lancer dans un investissement locatif, il est important de prendre en compte certains paramètres. Zoom sur l’investissement locatif et tous les critères à étudier pour rentabiliser votre investissement.
La localisation du bien : critère fondamental d’un investissement locatif
Trouver un bel appartement à un prix attractif est-il suffisant pour investir ? La réponse est non, malheureusement. On peut être tenté de se laisser séduire par un joli bien à un tarif raisonnable, mais avant d’acheter, il est primordial de considérer la localisation de l’appartement ou de la maison.
Dans le cas d’un appartement, il faut se renseigner sur l’arrondissement et le quartier avant d’acheter. La proximité des transports en commun (métro, bus…), des commerces, des écoles, des crèches ou des universités, vous donnera autant d’arguments qui feront grimper la valeur de votre bien et attireront des locataires potentiels.
Pour réussir un investissement locatif, il est indispensable de s’assurer que le marché locatif où se situe le logement est actif. Cela vous garantira de louer facilement votre bien, et de toujours trouver de nouveaux locataires après chaque départ.
> À lire aussi : Comment trouver un locataire ?
Investissement locatif et défiscalisation
Si l’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier, il est aussi intéressant d’un point de vue fiscal. Afin d’inciter l’investissement locatif en vue de répondre à la demande importante de logements, l’État a mis en place des mesures qui permettent aux investisseurs de défiscaliser, c’est-à-dire de réduire leurs impôts. Ces réductions d’impôts sont accordées aux personnes qui résident fiscalement en France. Les réductions dépendent de la date à laquelle les investissements ont été réalisés et concernent l’achat de biens immobiliers locatifs neufs.
Il existe différents régimes ou dispositifs d’investissement locatif permettant une réduction d’impôts à la suite d'un investissement locatif.
> Le dispositif Pinel (anciennement Loi Duflot) : il permet une réduction d’impôts sur la base du prix d’achat du logement. Le propriétaire s’engage à louer son logement sur 6, 9 ou 12 ans et bénéficie en contre-partie de 10,5, 15 ou 17,5 % d’avantage fiscal. Attention, en 2024, ces taux de défiscalisation baissent de nouveau et le dispositif Pinel prendra fin au 31 décembre 2024.
> Le dispositif Pinel Plus : grand successeur du dispositif Pinel, le Pinel + permet de bénéficier des mêmes avantages qu'avec Pinel avant 2023, mais le logement doit répondre à des critères environnementaux et de confort plus important pour être éligible. Ainsi, avec le Pinel Plus si le propriétaire s'engage à mettre son bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans, il pourra profiter de 12, 18 et 21 % de réduction d'impôts, soit un total maximum de 63 000 €.
> Le dispositif Censi-Bouvard : il permet de bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 11 % hors taxe du prix d’acquisition ou de revient sur 9 années. Cette réduction est limitée à 300 000 € d’investissement annuel.
> Le régime fiscal de la location en meublé professionnel (LMP) : il permet de déduire la TVA mais aussi les charges, tels que les impôts locaux, les frais d’entretien et de réparation, les frais de gestion et d’assurances, les frais d’établissement et les intérêts d’emprunt. Les déficits peuvent aussi être déduits si cela arrive. Enfin, ce régime permet une exonération totale des plus-values de cession lorsque les recettes de location n’excèdent pas 90 000 € HT au cours des deux années qui précédent la cession.
> Le régime fiscal de la location en meublé non professionnel (LMNP) : il s’adresse aux loueurs dont les revenus de location sont inférieurs à 23 000 € par an. Ce régime leur permet de bénéficier d’une exonération de TVA et les recettes issues de la location meublée non professionnelle ne sont pas non plus soumises à l’impôt sur le revenu.
> Le dispositif Loc’Avantages offre une réduction d’impôts calculée en fonction du montant du loyer. Plus ce dernier est faible et plus la réduction d’impôts est importante.
> Le statut de nu-propriétaire acquitte ce dernier des taxes foncières et taxes d’habitation qui reviennent à l’usufruitier. Ce statut permet aussi de bénéficier de droits de donation réduits en cas de transmission du bien. Enfin, un bien en nue-propriété n’est pas intégré au patrimoine immobilier, une solution qui permet d’éviter l’assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière.
Financer un investissement locatif
Pour financer un investissement locatif*, il est possible de faire appel à différentes solutions venant en support de votre apport personnel et/ou de votre emprunt immobilier. On peut citer par exemple :
Bien choisir son locataire
Investir dans le locatif présente une part de risque. Le locataire fait partie intégrante de votre plan de financement lors d’un investissement locatif. Il est celui qui supportera une grande partie de votre investissement en payant votre loyer.
Il est donc important de bien choisir votre locataire et de vous prémunir des risques d’impayés.
Selon le type de bien que vous achetez, vous pourrez viser un profil de locataire plus spécifique. En effet, en achetant et en louant un bien de 15 ou 20 m2, vous vous adressez davantage à une population étudiante. Cela signifie que vous serez amené à changer de locataire fréquemment. À l’inverse, un grand appartement doté de plusieurs chambres sera plus susceptible d’accueillir une famille. Dans ce cas, vos locataires pourraient rester plus longtemps.
La gestion du bien
Une fois le bien acheté, il faut assurer sa gestion. Le plus simple pour la location de votre appartement neuf ou de votre maison neuve reste de passer par un professionnel de la gestion locative. Celui-ci gérera pour vous la partie administrative et la bonne mise en location de votre bien. Même si cela impacte la rentabilité, cela permet de sécuriser l’investissement locatif.
|
Calculez le crédit d’impôt auquel vous avez droit pour votre achat immobilier neuf destiné à la location, grâce à notre simulateur Loi Pinel en ligne. Obtenez une estimation gratuite et précise, en quelques clics.
|
Pour aller plus loin :
> Comment bien choisir son locataire ?
> Avantages d’un investissement immobilier dans le neuf
> La garantie locative
> Rechercher un investissement locatif
*L’investissement, qu’il soit locatif dans le cadre du dispositif Pinel ou qu’il soit dans tout autre mécanisme, peut présenter des risques qu’il appartient au client de prendre en compte. En savoir plus.
