Tout savoir sur la SCI familiale
Vous souhaitez créer un patrimoine immobilier pour les membres de votre famille ? Vous voulez préparer et encadrer votre héritage ? Découvrez le statut de la SCI familiale ! Principe de fonctionnement, avantages, inconvénients, démarches pour la création… On vous explique tout sur ce statut de SCI.
SCI : Définition
Une Société Civile Immobilière (SCI) est un statut juridique permettant, à deux personnes minimums, de faciliter la détention et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.
Le principe d’une SCI
Chaque associé réalise un apport à la SCI, généralement une somme d’argent (apport numéraire) ou un bien immobilier (apport en nature), et reçoit en contrepartie des parts sociales, proportionnelles à sa contribution. Les biens appartiennent à la société et sont pilotés par un ou plusieurs gérants, désignés par l’ensemble des associés.
Le rôle du ou des gérants est de diriger la SCI, réaliser les actes de gestion (comptabilité) et faire respecter les dispositions statuaires.
Une SCI permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs en évitant les statuts, plus ou moins contraignant, de la copropriété et de l’indivision.
Ce statut se décline en plusieurs formes : SCI de location, de construction vente, de jouissance à temps partagé, familiale, etc. Chaque structure est adaptée à un type de projet et à une activité.
> A lire aussi : Quelles sont les possibilités pour acheter un bien immobilier à plusieurs ?
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
La particularité d’une SCI familiale réside dans son nom. En effet, sa création est possible uniquement entre personnes de la même famille, c’est-à-dire unies par un lien de parenté ou d’alliance, jusqu’au quatrième degré inclus.
L’objectif principal d’une SCI familiale est de former un patrimoine immobilier entre les membres d’une même famille et/ou d’encadrer la transmission de cet héritage.
BON A SAVOIR
Un mineur, représenté par l’un de ses parents ou par son tuteur légal, peut être un membre d’une SCI.
Quels sont les avantages et les inconvénients de ce statut ?
La SCI familiale présente de nombreux avantages financiers et fiscaux, mais également des responsabilités à ne pas oublier.
Les avantages d’une SCI familiale
Avant tout, l’intérêt d’une SCI familiale est d’encadrer et d’anticiper la transmission du patrimoine au sein d’une même famille.
Premièrement, la SCI familiale est un statut juridique qui permet de dissocier le pouvoir et la propriété. En d’autres termes, une SCI permet de transmettre un bien immobilier à vos enfants, tout en conservant la gestion du logement.
Les associés ne managent pas eux-mêmes leurs biens immobiliers. La gestion est facilitée car toutes les décisions importantes sont prises par le ou les gérants. Ce dispositif évite le risque potentiel de conflits entre héritiers ou à propos de la gestion du bien.
En cas de succession, le patrimoine immobilier hérité est conservé dans son entièreté. Effectivement, les différents héritiers ne peuvent pas prendre chacun la partie qui leur revient pour la gérer individuellement.
Enfin, les droits de succession sont défiscalisés. En effet, une SCI familiale permet de bénéficier d’avantages fiscaux en transmettant « gratuitement » une partie de son patrimoine. Ainsi, chaque parent peut léger environ 100 000€, exonérés d’impôts, à chaque enfant tous les 15 ans.
Les inconvénients d’une SCI familiale
Premièrement, ce statut juridique impose de tenir une comptabilité juste et régulière.
Les associés sont liés et partagent les bénéfices et les pertes de leur SCI familiale.
En cas de bénéfice, certaines charges supplémentaires sont à prendre en compte. Si une SCI encaisse des revenus, par exemple un loyer, elle est alors imposable sur le revenu. Ces profits perçus sont répartis proportionnellement à la part de chaque associé dans la SCI. Chacun verra alors ses revenus fonciers et son imposition augmenter.
En cas de dettes, les créanciers peuvent se retourner contre tous les associés et les biens peuvent être saisis. La dette est évidemment proportionnelle aux parts sociales détenues par chacun des associés.
Pour finir, avec une SCI familiale les activités commerciales sont interdites. Des opérations, comme l’achat et la revente immédiate d’un bien immobilier pour en tirer du profit, ou la location d’un bien meublé, sont fiscalement considérées comme des bénéfices commerciaux et sont donc interdites par ce statut.
> A lire aussi : Transmettre son patrimoine immobilier grâce à la donation
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Quelles sont les démarches pour créer une SCI ?
La première étape pour la création d’une SCI familiale est la rédaction et la signature des statuts de la société, par acte sous seing privé ou par acte notarié.
Les statuts déterminent :
- La dénomination sociale : c’est le nom de la SCI
- Le capital social : aucun montant minimum n’est imposé par la loi
- L’objet social : correspond à l’activité principale de votre SCI familiale, qui doit être possible, licite et non commerciale
- La durée de la société : au maximum 99 ans
- Le siège social : l’adresse administrative et officielle de votre société doit obligatoirement se tenir en France. Le siège social est généralement le domicile du gérant, si le règlement de sa copropriété l’autorise. Le siège social peut également être un local commercial ou une entreprise de domiciliation.
- Le fonctionnement de la société : nommer le gérant, déterminer l’apport et les pouvoirs des associés, etc.
Pour résumé, ces statuts encadrent le fonctionnement de la SCI. Attention, si un immeuble est apporté dans la société par un associé, l’intervention d’un notaire et l’enregistrement de ces statuts au centre des impôts est obligatoire.
La deuxième étape est le dépôt du capital social, c’est-à-dire l’ensemble des fonds apportés par les associés, sur un compte bancaire au nom de la société. La banque vous fournira une attestation de dépôt de fonds.
Vous devez ensuite publier la constitution de votre SCI dans un journal d’annonces légales (JAL) du même département que celui du siège social et recevoir l’attestation de parution.
La dernière phase est l’immatriculation de la SCI. Transmettez ces documents et attestations au greffe du tribunal du commerce, qui pourra inscrire la SCI familiale au Registre du Commerce et des Sociétés (RSC) et vous délivrez le Kbis.
Le Kbis est la carte d’identité de votre société, ce qui prouve son existence légale. Dès que vous obtenez votre extrait de Kbis, vous pouvez commencer votre activité, activer le compte bancaire de votre SCI et débloquer les fonds déposés lors de la phase de création.
Combien coûte la création d’une SCI familiale ?
En dehors du montant des apports au capital social, la création d’une SCI familiale représente un budget, plus ou moins élevé, en fonction des choix effectués lors de la création de votre structure.
Premièrement, vous pouvez rédiger vos documents administratifs, comme la rédaction des statuts, vous-même ou avec l’aide d’un proche. Dans ce cas, il faut seulement prendre en compte les frais d’annonce légale et d’immatriculation, soit environ 280 €. Ce montant est, bien entendu, fixe et incompressible.
Même si rien ne vous l’impose, il est souvent recommandé de faire appel à des professionnels (notaire, expert-comptable, avocat, etc.) et à leur expertise pour la réalisation de certaines tâches. Le coût varie entre 1000 et 3000 €, en fonction des honoraires et des prestations fournies.
Pour aller plus loin :
- Comment préparer sa retraite grâce à l’investissement locatif neuf ?
- Immobilier neuf : zoom sur les avantages fiscaux
- Quels sont les documents à vérifier avant d’acheter/faire construire ?
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