Terrains enclavés et droit de passage : qu'est-ce que c'est ?

Lorsqu’une propriété n’a pas d’accès, ou un accès insuffisant à la voie publique, on parle de terrain enclavé. Voici ce qu’il peut se passer entre les propriétaires, quelles requêtes peuvent être soumise à son voisin.

Terrain enclavé définition

Un terrain enclavé est un terrain qui n’a pas d’accès propre à la voie publique. Il ne possède aucune issue ou une issue insuffisante pour les besoins de son exploitation.

Si le terrain est desservi par un chemin trop étroit, trop incliné, inaccessible en voiture, celui-ci va être considéré comme enclavé.

Cependant si l’accès présente seulement des inconvénients légers qui peuvent être relativement facile à corriger, le terrain n’est pas considéré comme enclavé. Toutefois si c’est vous-même qui avez enclavé votre terrain (via des travaux d’aménagement ou de construction), vous ne pourrez pas exiger un doit de passage auprès de vos voisins.

Exemple de droit de passage sur terrain enclavé

Voici un exemple de terrain enclavé :

Comme vous pouvez le voir le terrain A est collé aux terrains B, C et D dont les propriétaires sont différents. Ici le terrain A est enclavé puisqu’il ne peut pas rejoindre la rue sans traverser un terrain voisin.

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Droit de passage sur terrain enclavé : qui peut faire la demande ?

En tant que propriétaire d’un terrain enclavé vous avez le droit de demander un droit de passage sur les terrains de vos voisins. Si vous êtes locataire vous devez vous adresser à votre propriétaire qui devra lui-même effectuer la démarche.

Il va de soi que le chemin que vous choisissez pour rejoindre la rue doit être le plus court possible. Néanmoins vous pouvez opter pour un chemin plus long si cela permet de moins endommager le terrain de votre voisin.

Effectuer un tracé chez le notaire

Nous vous conseillons de faire appel à un notaire pour réaliser votre demande de droit de passage. Ensemble vous fixerez votre tracé d’accès à la voie publique, le montant de l’indemnité, l’entretien que cela va demander, etc.

Si vous décidez de ne pas faire appel à un notaire, et en cas de désaccord avec votre ou vos voisins, c’est le juge qui choisira. Il déterminera le chemin qui vous permettra de rejoindre la route et le montant que vous devrez donner au propriétaire qui vous laisse passer sur son terrain.

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Le coût d’un droit de passage

Lorsque vous utilisez le terrain d’un de vos voisins pour créer un chemin qui vous reliera à la rue, vous passez sur sa propriété. De ce fait vous devez lui verser une indemnisation. Le montant de cette indemnisation varie selon le dommage que lui cause cette servitude (arbres arrachés, diminution de la taille de son terrain, bruit de va-et-vient permanent, moins-value créée sur son terrain...).

Quant aux frais de construction et frais d’entretien ils seront à la charge du propriétaire du terrain enclavé. En revanche, si suite à la construction de ce droit de passage les deux propriétaires utilisent le nouveau chemin, les frais de réparation et d’entretien seront divisés entre eux.

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