Terrain à bâtir : quelle est la surface idéale ?
Aucune réglementation nationale ne fixe de surface minimum pour les terrains à bâtir. Aussi, elle variera selon chaque projet et chaque commune. Quels sont les éléments à prendre en compte pour choisir le terrain constructible idéal ?
L’importance du plan local d’urbanisme dans la surface d’un terrain à bâtir
Chaque commune définit la règle à appliquer pour toute construction sur son territoire. Pour connaître la réglementation en vigueur dans une commune donnée, il faut se reporter au plan local d'urbanisme (PLU) disponible en mairie. Dans ce document sont indiqués :
- le coefficient d'emprise au sol (CES), qui définit la surface constructible maximum pour chaque terrain ;
- la possibilité ou non d'une construction à étage ;
- la distance par rapport aux limites du terrain, aux constructions voisines, et par rapport à la voirie.
En prenant connaissance du CES, vous serez en mesure de savoir si la surface constructible du terrain que vous visez est suffisante pour votre projet de construction. Si ce n’est pas le cas, vous devrez revoir votre projet immobilier. Deux possibilités s'offrent à vous :
- vous pouvez modifier votre construction en optant pour une maison à étage plutôt que pour une maison de plain-pied, par exemple ;
- vous devrez trouver une autre parcelle sur une commune proche, sur laquelle vous pourrez implanter votre projet immobilier initial.
Il ne faut donc pas négliger le PLU dans votre recherche du terrain constructible idéal.
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Le projet de construction à prendre en compte
Une fois que vous avez trouvé toutes les informations importantes dans le plan local d’urbanisme de la commune où vous souhaitez construire votre logement, il faut également prendre en compte quelques éléments précis pour trouver le terrain constructible à la bonne superficie.
De quelle surface avez-vous besoin ?
C’est la première question à vous poser avant d’acheter un terrain à bâtir. Si vous construisez une maison de plain-pied, il vous faudra naturellement davantage de surface que si vous vous orientez vers une maison à étage. De même, vos envies en matière d’espaces verts et de jardin vont faire pencher la balance vers une surface minimum pour votre terrain à bâtir.
La question du budget disponible
Évidemment, le budget disponible entre en ligne de compte au moment de choisir votre terrain à bâtir. Il varie d’une région voire d’une commune à l’autre. Les écarts peuvent même être très importants. En Île-de-France, par exemple, le coût moyen du mètre carré d’un terrain constructible s’élève à 227 € en 2018, quand il atteint environ 58 € en Centre-Val de Loire. Il faut noter qu’il existe des écarts au sein même d’une région, selon le bassin d’emploi et l’attractivité économique de la zone visée.
En ce qui concerne le budget, idéalement, il est conseillé d’en dédier environ un tiers à l’achat du terrain et d’en conserver environ deux tiers pour la construction même de la maison.
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Ne pas sous-estimer l’entretien
Qui n’a pas rêvé d’avoir une grande parcelle de terrain sur laquelle trônerait une belle maison ? Mais il existe un point important à considérer au-delà du prix même de la parcelle : c’est l’entretien que cette dernière va demander avant et après la construction. Si vous optez pour un terrain en friche, il faudra penser au coût de sa remise en état et à son aménagement si vous faites intervenir des artisans à l’extérieur. Une fois le logement construit, il faudra continuer à entretenir le terrain et cela peut coûter cher, en arrosage notamment. Sans parler du temps que cela demande. Autre coût à ne pas négliger : la clôture du terrain. En plus du style de la clôture et du matériau utilisé – deux éléments qui peuvent faire grimper la facture – la pose d’une clôture traditionnelle revient en moyenne à 10 à 25 € du mètre linéaire. Pour la pose d'un muret de soubassement, il faudra compter entre 145 € et 247 € du mètre linéaire, en moyenne.
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