Promesse, compromis de vente : quelles différences ?

Publié le 24/09/2020

Vous avez le plaisir d’apprendre que votre offre d’achat a été acceptée ? Votre projet immobilier se concrétise un peu plus, mais il peut se dérouler encore quelques semaines avant de signer l’acte de vente définitif. Dans l’attente, vous pouvez signer un avant-contrat sous la forme d’une promesse ou d’un compromis de vente. Le point sur les spécificités de chacun.

Comprendre les principales différences

La conclusion d’un avant-contrat pour un achat immobilier correspond à la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente. Les principales différences entre ces deux types d’avant-contrats sont présentées dans le tableau suivant.

	Promesse de vente	Compromis de vente
Qui s’engage ?	Le vendeur	L’acquéreur et le vendeur
Quel est l’engagement ?	Engagement unilatéral : le vendeur réserve l’exclusivité du bien durant une certaine période	Engagement réciproque : le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur s’engage à acheter. Le compromis permet de matérialiser l’accord sur le prix du bien et d’établir les conditions de la vente.
Quelle contrepartie financière ?	La promesse prévoit généralement le versement d’une indemnité d’immobilisation de l’acquéreur au vendeur. Elle correspond en principe à 10 % du prix de vente.	La signature du compromis est accompagnée du versement d’un dépôt de garantie représentant 5 à 10 % du prix de vente.
Des formalités spécifiques ?	Une promesse de vente doit être enregistrée auprès des services fiscaux dans les dix jours qui suivent la signature. L’acquéreur doit régler les 125 € de ces droits d’enregistrement	Un compromis peut être signé devant notaire. Il ne doit pas être enregistré auprès de la recette des impôts pour être valable. Juridiquement, un compromis vaut vente : si une des parties renonce à réaliser la transaction, l’autre peut faire appel à la justice pour l’y contraindre.

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Promesse ou compromis de vente : comment choisir ?

Comme vu précédemment, une promesse et un compromis de vente sont des avant-contrats différents sur plusieurs points. Voici nos conseils pour vous aider à prendre la bonne décision dans le cas où vous auriez à choisir entre ces deux solutions.

La promesse de vente

Signer une promesse de vente permet à l’acquéreur d’opter pour une solution plus souple qu’avec un compromis de vente. Ainsi, il peut se laisser un peu de temps s’il n’est pas sûr qu’un établissement bancaire lui accorde un crédit. Quant au vendeur, c’est une solution qui ne le paralyse pas s’il l’acheteur se rétracte : il pourra plus rapidement trouver une autre personne pour acquérir son bien. Toutefois, il est important d’assortir la promesse de vente à une indemnité d’immobilisation pour éviter qu’un désistement de l’acquéreur soit trop préjudiciable.

Le compromis de vente

Le compromis de vente, appelée aussi « promesse synallagmatique de vente », est la forme la plus courante d’un avant-contrat lors d’une vente. Solution plus économique pour les contractants, c’est aussi pour le vendeur un choix qui lui permet de sécuriser la transaction. Une fois un compromis de vente signé, la vente doit se dérouler, sauf en cas de rétractation de l’acquéreur dans le délai autorisé ou en cas de non-réalisation de clauses suspensives (comme un échec du financement par exemple).

Dans les deux cas, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de dix jours. Il est donc possible de revenir sur son engagement par lettre recommandée avec avis de réception durant cette période. Les sommes versées doivent être restituées, que ce soit dans le cas d’une promesse comme d’un compromis de vente.

Pour aller plus loin :

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