Plan cadastral : tout ce qu’il faut savoir

Le plan cadastral est l’un des éléments qui compose le cadastre. Le cadastre est un ensemble de plans administratifs qui permettent d’identifier toutes les propriétés immobilières présentes dans chaque commune de France. Que trouve-t-on dans un plan cadastral ? Quelle est son utilité ? Est-ce possible de le consulter ? En quoi est-il différent d’un plan de bornage ? Nous répondons à toutes ces questions pour que vous deveniez incollable sur le plan cadastral.

Qu'est-ce qu'un cadastre ?

Le cadastre est un document administratif, créé par Napoléon Bonaparte en 1807, qui a pour but de recenser et identifier toutes les propriétés foncières (bâtiment, maison, terrain, etc.) présentes au sein d’une commune.

Au début du 19ème siècle, le cadastre avait pour principal objectif de répartir de façon plus équitable les impôts fonciers.

Aujourd’hui, ce document permet principalement le calcul des impôts locaux, tels que la taxe foncière ou la taxe d’habitation. Le cadastre est composé de deux éléments : le plan cadastral et la documentation littérale.

Le plan cadastral

Le plan cadastral est un document qui représente graphiquement une commune. Il établit la liste de toutes les propriétés foncières présentes au sein du territoire français, et montre l’emprise au sol des différents bâtiments construits.

De façon très simple, un plan cadastral est un plan dessiné qui représente les différentes parcelles de terrain présents au sein d’une commune et leurs numéros associés.

Ce document permet de visualiser les limites d’un terrain et sa forme générale. Cette représentation des parcelles cadastrales aide à repérer les clôtures, ainsi que les murs mitoyens ou privatifs, identifiables grâce à différents symboles graphiques.

Il est également fréquent que le plan cadastral indique certains détails qui facilitent la compréhension des plans : routes principales, fossés, cours d’eau, etc.

La documentation littérale

À l’inverse du plan cadastral, qui est un document graphique, la documentation littérale est un document écrit.

Ce que l’on appelle la documentation littérale est, pour faire court, la base de données officielle des informations foncières du territoire français. Cela comprend plusieurs documents comme les fichiers fonciers standards, la matrice cadastrale, des feuillets récapitulatifs ou encore des listes issues des applications Visu DGFiP Multicritères et Requêtes foncières.

Cette base de données recense notamment : 

• Les biens de chaque propriétaire dans chaque commune
• L’identité des propriétaires actuels et précédents d’une parcelle
• Toutes les informations liées à une parcelle de terrain (sa valeur, sa surface, son adresse, les mutations subies au fil des années, etc.)
• Les dénominations nécessaires à l’adressage (désignations des rues, des lieux-dits, des voies ferrées, des autoroutes, des rivières, etc.)
• Etc.

Contrairement au plan cadastral, ces informations ne sont pas consultables par toute personne qui en fait la demande.

A quoi sert un plan cadastral ?

Si le plan cadastral a avant tout un intérêt fiscal, il peut également se montrer très intéressant pour un particulier dans certaines situations.

Pour l’administration

La première fonction du cadastre est de permettre le calcul des impôts locaux : taxe foncière, taxe d’habitation et taxe professionnelle.

Ces documents intéressent également les archéologues et les historiens. En effet, le cadastre aide à reconstruire l’histoire d’une ville et son évolution au fil des années. Ces plans qui mettent en avant l’évolution des terrains et des constructions permettent de se rendre compte et de retracer la modernisation, ou l’abandon, de certains territoires.

Pour un particulier

Au cours de votre vie, le plan cadastral peut s’avérer intéressant dans plusieurs situations. Par exemple, il est recommandé de consulter le plan cadastral de sa parcelle de terrain dans les cas suivants :

• Avant de réaliser un achat immobilier : un extrait du plan cadastral est généralement fourni par les agents immobiliers, aux futurs acquéreurs d’un bien immobilier ou d’une parcelle de terrain. Cependant, si vous achetez une maison ou un terrain à bâtir à un particulier, ou si votre agent immobilier ne vous fournit pas le plan cadastral, il est conseillé d’en faire la demande pour connaître les limites exactes de sa future propriété et de ses éventuelles constructions existantes, avant de s’engager.
• Avant de commencer des travaux de construction, de rénovation ou d’agrandissement : le plan cadastral vous permettra de visualiser et de connaître les délimitations exactes de votre parcelle et des constructions existantes sur ce terrain. Ce plan est d’ailleurs une bonne base pour réaliser un plan de masse d’architecte, qui sera nécessaire pour déposer une demande de permis de construire.
• Afin de vérifier des informations fiscales : consulter le plan cadastral vous offre la possibilité de vérifier vos informations fiscales. Si vous constatez une incohérence entre les informations inscrites dans le plan cadastral et dans votre avis d’imposition, vous pourrez alors faire une réclamation.

Comment consulter un plan cadastral ?

Un plan cadastral est accessible à tous. Tout particulier ou professionnel peut faire une demande pour le consulter, que vous soyez propriétaire ou non de la parcelle demandée.

Deux méthodes sont envisageables pour obtenir un plan cadastral.

Premièrement, vous pouvez vous rendre sur place ou envoyer votre demande par courrier à la commune ou au centre des impôts fonciers dont dépend la parcelle cadastrale que vous souhaitez consulter.

Sinon, vous pouvez faire une demande en ligne sur le site cadastre.gouv.fr. Vous pouvez effectuer votre recherche en indiquant directement l’adresse ou la référence cadastrale de la parcelle recherchée.

Que vous fassiez votre demande par écrit ou en ligne, vous obtiendrez le plan cadastral de la parcelle, comprenant son adresse, sa surface et sa référence cadastrale.

Quelle est la différence entre un plan cadastral et un plan de bornage ?

Attention, le cadastre n’est pas un titre de propriété en tant que tel. Ce document a une vocation fiscale, mais il n’a aucune valeur juridique. C’est le point principal de différenciation entre un plan cadastral et un plan de bornage.

En effet, le plan de bornage est réalisé par un géomètre expert. Ce dernier prend des mesures qui permettent de définir, matérialiser puis conserver les limites d’un terrain. Le bornage permet donc de fixer la limite exacte entre deux terrains.

> À lire aussi : Bornage de terrain : toutes les réponses à vos questions

Le plan de bornage est bien plus complet et précis que le plan cadastral. Par exemple, de nombreuses informations, telles que les bornages ou les droits de passage, ne figurent pas dans un plan cadastral. En soit, ce dernier n’est qu’une représentation graphique approximative d’une parcelle.

Au niveau juridique, c’est toujours le plan de bornage qui prendra le pas sur le plan cadastral. Si un litige intervient avec votre voisin, le plan cadastral ne fera pas valoir vos droits. Il faudra faire intervenir un géomètre expert qui se chargera du bornage de votre terrain.

Pour aller plus loin :

> Clôturer son terrain : que dit la loi ?
> Comment vérifier qu’un terrain à vendre est constructible ?
> Terrains enclavés et droit de passage : qu’est-ce que c’est ?