Investissement locatif : où acheter pour faire de la location touristique?

L’investissement locatif saisonnier comporte de nombreux avantages. Il permet notamment une rentabilité et un régime fiscal intéressants, ainsi qu’une grande flexibilité, avec des démarches simples. Toutefois, il comporte certains risques… Il est effectivement possible de ne pas trouver de locataires ou de ne pas pouvoir fixer un loyer mensuel assez élevé pour rendre l’investissement rentable. D’où l’importance d’investir au bon endroit pour limiter ces risques.

Qu’est-ce que la location saisonnière ?

La location saisonnière consiste à louer un bien meublé, appartement ou maison, pour de courts séjours. Le propriétaire est libre de proposer des locations à la nuit, à la semaine ou au mois. Si ce dispositif comporte de nombreux avantages, il n’en reste pas moins régi par un cadre légal à connaître et à respecter.

Quelles sont les avantages de la location saisonnière ?

La location saisonnière a pour avantage d’être particulièrement rentable. En effet, il est possible pour l’investisseur de dégager jusqu’à 10 % de rentabilité dès le premier mois de location. Tandis que la location longue durée témoigne, en moyenne, d’un taux de rentabilité de 5 %.

La location saisonnière s’avère tout aussi intéressante sur le plan fiscal. En effet, les revenus fonciers ne s’additionnent pas aux revenus de l’activité professionnelle. Deux statuts s’offrent alors à l’investisseur :

• Le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP) ;
• Le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Ce second statut permet un abattement fiscal de 50 % sur les bénéfices de la location, si son chiffre d’affaires ne dépasse pas les 23 000 € à l’année. En régime réel, il devient également possible de déduire toutes ses charges, et notamment l’amortissement du bien locatif. Quant aux LMP, ils peuvent, eux aussi, bénéficier d’une déduction de leurs charges et déficits sur leurs revenus pendant six ans.

Par ailleurs, la location saisonnière évite grandement les risques d’impayés. Elle impose en effet aux locataires de verser un premier acompte, afin de confirmer et de valider leur réservation Le paiement du loyer restant s’effectue avant l’intégration du logement.

Enfin, la location saisonnière offre une grande flexibilité. L’investisseur est libre de décider lui-même du calendrier des locations et du montant du loyer. L’offre peut ainsi être définie sans tenir nécessairement compte des prix du marché.

Quel cadre légal ?

Pour démarrer une location saisonnière, les démarches administratives sont relativement simples. Le Code du tourisme impose uniquement de déclarer la localisation de son bien en mairie, dans la commune où il est situé. Pour ce faire, il suffit de remplir le formulaire en ligne Cerfa n°14004*02.

Pour louer son bien par la suite, il convient de respecter les règles édictées par la loi Alur, à savoir :

• Proposer des séjours de courte de durée uniquement, n’excédant pas les 90 jours ;
• Limiter la location à 120 jours par an ;
• Doter le logement de meubles et des commodités nécessaires ;
• Respecter les dates de location stipulées à la signature du contrat, sans prolongation possible.

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Quelles sont les meilleures villes pour un investissement locatif saisonnier ?

La localisation du logement est essentielle pour un investissement locatif. Grandes villes, mer et montagne constituent des valeurs sûres pour un investissement locatif saisonnier. Toutefois, pour un achat rentable à court terme, certains paramètres doivent être pris en compte.

Les grandes villes

Paris, Lyon et Marseille, les trois plus grandes villes de France, restent des investissements locatifs sûrs, dans la mesure où elles conservent un fort potentiel touristique et attirent de nombreux locataires en contrat court. Toutefois, selon les quartiers, elles présentent un coût du mètre carré élevé.

Un investissement locatif dans ces villes peut donc revenir cher à l’achat et tarder à devenir rentable. Pour s’assurer une rentabilité plus rapide, l’achat dans une ville en périphérie constitue une bonne option.

Villeurbanne, par exemple, est située à proximité de Lyon et attire davantage de locataires grâce à des loyers plus abordables. Elle dispose, de plus, d’un accès à Lyon facilité par les transports en commun (tram, métro, bus). Elle peut ainsi se distinguer comme un achat locatif saisonnier intéressant, puisqu’elle bénéficie de l’attractivité touristique lyonnaise.

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Trouver le bon emplacement au sein même d’un grand centre urbain tient une grande importance dans un investissement locatif. Les locataires préféreront louer un appartement situé en centre-ville ou à proximité. Les lieux touristiques et les quartiers d’affaires doivent être facilement accessibles en transports en commun.

Le Sud et le bord de mer

Les régions du Sud attirent un grand nombre de touristes, notamment en été et pendant les vacances scolaires. Un achat dans ces régions assure ainsi une bonne rentabilité locative. Toutefois, le bord de mer peut s’avérer coûteux à l’achat et, comme pour les grandes villes, n’assurer une rentabilité que sur le long terme si le logement n’est pas suffisamment bien situé.

D’où l’importance de réfléchir au type de bien à louer et à sa localisation. Dans le Sud, les locataires privilégieront la proximité de la plage et non la facilité d’accès au centre-ville. Un bungalow en bord de mer attirera, par exemple, facilement les vacanciers. Une maison de vacances plus en retrait séduira, en revanche, davantage les familles.

C’est pourquoi effectuer un investissement locatif un peu plus au nord des côtes peut s’avérer intéressant. La ville de Nîmes, par exemple, présente de nombreux atouts touristiques et est située à une heure de voiture du bord de mer. Elle peut ainsi attirer des touristes désireux de découvrir Nîmes le temps d’un week-end, comme des familles avec enfants, plus enclines à visiter la région lors de plus longs séjours estivaux.

Nîmes présente, de plus, l’avantage d’être plus accessible sur le marché de l’immobilier que d’autres villes du Sud comme Montpellier, qui sont certes plus touristiques, mais aussi plus chères.

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Les communes du Sud attirent également de nombreux saisonniers lors de la haute saison, notamment en hôtellerie-restauration. Certaines villes comme Carpentras sont, elles aussi, très prisées par les locataires en court séjour pendant les vendanges.

Les villes de montagne

Autre destination attractive pour les touristes comme pour les saisonniers, la montagne détient, elle aussi, un potentiel important en matière d’investissement locatif. Même en dehors de la saison du ski, elle reste prisée de certains touristes adeptes de randonnées, voire désireux de visiter la région hors saison.

Cependant, les tarifs de l’immobilier dans les grandes stations, telles que Courchevel, s’avèrent sensiblement onéreux. D’autant que les familles aux revenus moyens préfèrent généralement opter pour une location saisonnière dans des localités aux loyers plus accessibles.

C’est pourquoi un investissement dans une ville proche de la montagne plus retirée peut s’avérer bien plus rentable à court terme. Echenevex, par exemple, est située dans l’Ain, à proximité de 17 stations de ski du Jura et du Mont-Blanc. Abordable pour un plus large public, comme pour les investisseurs, elle constitue le lieu idéal pour un achat locatif sûr.

En effet, en montagne comme à la mer, le logement locatif - qu’il s’agisse d’une maison, d’un bungalow ou d’un appartement - doit être situé à proximité de l’activité touristique principale, le ski en l’occurrence. Car, si les vacanciers estivaux existent bien, la grande majorité des réservations a lieu pendant la haute saison, lors des mois d’hiver, et plus particulièrement pendant les vacances scolaires.

Les critères à prendre en compte pour un achat locatif saisonnier

Parmi les critères à vérifier avant de vous lancer dans un investissement locatif saisonnier, le prix du mètre carré, ainsi que le potentiel touristique et saisonnier, ne sont pas à négliger.

Le prix du mètre carré

Un investissement locatif saisonnier est intéressant uniquement s’il présente une bonne rentabilité locative. Il s’agit de s’assurer un taux d’occupation sur quelques semaines dans l’année, à un loyer suffisamment élevé pour amortir le coût d’achat du bien immobilier dans un premier temps, puis pour réaliser des bénéfices dans un second temps.

Cette rentabilité n’est possible que si le capital investi au départ est raisonnable par rapport à la localisation du bien. Si vous effectuez un achat à un prix prohibitif pour la région, votre bien s’avérera plus difficilement rentable. Veillez donc à bien vous renseigner sur le prix du mètre carré dans la ville choisie et à effectuer une étude de marché pour vérifier si la localisation du logement vous permet d’engranger des bénéfices.

Le potentiel touristique

Votre investissement locatif saisonnier ne pourra être rentable que s’il attire des locataires. L’étude de marché se révèle donc d’autant plus importante qu’il vous faudra vérifier que la localité choisie bénéficie bien d’un attrait touristique. En effet, le taux d’occupation pendant la haute saison doit être suffisant, afin de pouvoir engranger des bénéfices et obtenir un retour sur votre investissement.

Notez également que plus la localisation du logement est prisée des locataires, plus le montant du loyer peut être élevé. Un logement idéalement situé peut donc vous permettre de couvrir rapidement vos frais et de réaliser des bénéfices sur le court terme.

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Comment calculer la rentabilité d’une location saisonnière ?

Une fois l’étude de marché réalisée, vous pouvez estimer la rentabilité de votre logement locatif saisonnier par un calcul simple. Pour ce faire, référez-vous au prix d’acquisition de votre bien. Par exemple, 300 000 euros pour 40 mètres carrés. Évaluez ensuite les recettes que vous pourriez obtenir. Si vous louez ce logement 100 euros la nuit, soit 700 euros la semaine, pendant vingt semaines par an, vous pourriez dégager 14 000 euros de recettes par an.

Vous pouvez dès lors calculer le taux de rendement de votre location saisonnière ainsi : 14 000 / 300 000 x 100 = 4,6. Vous obtenez donc 4,6 % de rendement brut. Dans un second temps, vous devrez également déduire les charges et vos dépenses éventuelles pour estimer votre rentabilité nette.

Enfin, ce calcul doit être complété par les déductions forfaitaires, obtenues grâce au statut de loueur de meublé. Elles correspondront, par exemple, à 50 % de vos recettes, tant qu’elles ne dépassent pas le cadre légal de 23 000 €.

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