Loi SRU : où en est-on ?
La loi SRU fait beaucoup parler d’elle au sein des communes. Où en est-on 20 ans après son lancement ? Quels sont les points qui posent problème aux maires ? Décryptage de la loi et actualité 2021.
Rappel : qu’est-ce que la loi SRU ?
La loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU) a été promulguée en décembre 2000. Son objectif ? Inciter les territoires à montrer davantage de solidarité et à donner plus de droits aux acquéreurs de biens immobiliers.
Les mesures phares de la loi SRU sont les suivantes :
- L’obligation pour certaines villes de compter au moins 20 % de logements sociaux.
Cela concerne les villes de plus de 3 500 habitants implantées dans une agglomération comptant plus de 50 000 habitants. La région parisienne fait exception avec un quota plus bas : seules les communes comptant au moins 1 500 habitants y sont soumises.
L’objectif des 20 % devait être atteint en 2020. Il a même été rehaussé à 25 %, à atteindre d’ici 2025 dans certains cas.
- Les acquéreurs de biens immobiliers disposent désormais d’un délai de rétractation.
Ce délai était initialement fixé à 7 jours et est passé à 10 jours depuis la loi dite Macron (2015). Il court à partir de la signature du compromis de vente. Les acquéreurs n’ont aucune obligation de justifier leur décision. Une lettre de renonciation avec accusé de réception est suffisante.
> À lire aussi : Qu'est-ce que le délai de rétractation et comment l'exercer ?
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Des sanctions en cas de non-respect de la loi SRU
Les quotas de logements sociaux imposés par la loi SRU ne sont pas atteints dans tous les territoires concernés. Dans certains cas, cela résulte d’une volonté des maires, dans d’autres, ce manquement tiendrait à des contraintes.
Le refus de se conformer à la loi ou l’impossibilité de le faire n’est pas sans conséquence pour les maires. Des sanctions sont en effet prévues pour contraindre et inciter les maires à respecter les objectifs fixés. Les maires s’exposent par exemple à un prélèvement annuel proportionnel au nombre de logements manquants. Le calcul prend toutefois en compte la situation financière des communes pour éviter de les mettre en difficulté.
Des obligations de rattrapage tous les trois ans peuvent aussi être appliquées pour les communes ne respectant pas les objectifs fixés. Elles peuvent par exemple être soumises à :
- une majoration du prélèvement initial (jusqu’à cinq fois ce prélèvement) ;
- la reprise des délivrances d’autorisation d’urbanisme par le préfet ;
- la reprise du droit de préemption par le préfet ;
- l’obligation de prévoir une part minimum de 30 % de logements PLUS-PLAI dans les opérations de taille significative ;
- la possibilité, pour le préfet, de conclure une convention avec un bailleur social et de contraindre la commune à participer financièrement.
Toutes ces sanctions peuvent être particulièrement contraignantes pour les communes.
La loi SRU source de tension
L’éventail de sanctions à destination des maires s’est étoffé au fil des années, provoquant le mécontentement de nombreuses mairies. Parmi les sanctions renforçant le plus les tensions, figure notamment la possibilité pour les préfets d’octroyer des permis de construire sur certains territoires. À cela s’ajoute parfois le fait que l’État ne prendrait pas suffisamment en compte les efforts effectués au fil des dernières années, ou encore les contraintes liées à chaque territoire.
Dans quelques territoires, le mécontentement a conduit les maires à se regrouper. Dans le Val-de-Marne par exemple, 22 maires ont rédigé une lettre ouverte adressée à Emmanuelle Wargon, ministre du Logement.
On rappellera toutefois la forte volonté de faire appliquer la loi par le gouvernement. En décembre 2020, Emmanuelle Wargon proposait par exemple un durcissement des sanctions pour les communes présentant des carences en logements sociaux – notamment celles qui préfèrent payer une amende plutôt que de respecter la loi. Elle a également indiqué son souhait de voir perdurer les obligations relatives aux logements sociaux dans la mesure où le besoin ne semble pas près de disparaître.
Le Sénat prolonge la loi SRU
Le Sénat a voté à majorité le lundi 12 juillet la prolongation de la loi SRU, qui avait pour date butoir le 31 décembre 2025. Le projet de loi 3Ds (différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification) fait disparaître cette date butoir et propose quelques ajustements :
- création d’un « contrat de mixité sociale » entre le maire, le préfet et le président de l’intercommunalité, dans lequel le rythme de rattrapage du déficit pourra être adapté.
- Révision des critères d’exemption : le critère de desserte insuffisante par les transports en commun est remplacé par celui d’isolement. Au 1er janvier 2019, 224 communes concernées par la loi SRU étaient exemptées : 24 au titre de l’inconstructibilité, 50 au titre de faible tension et 150 pour insuffisance de desserte.
- Assouplissement des obligations et des sanctions applicables aux communes n’ayant pas atteint l’objectif
- Interdiction de construire des logements locatifs sociaux dans les communes ayant plus de 40% de logement social.
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