Quelles sont les obligations du vendeur ?

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier ? Découvrez quelles sont vos obligations.

Quelles sont les différentes obligations auxquelles le vendeur est soumis ?

Le vendeur d’un bien immobilier est soumis à 3 principales obligations :

L’obligation d’information

Le vendeur sera tenu de faire savoir à l’acheteur toutes les informations relatives au logement et à l’immeuble si c’est un appartement (servitudes, dates des derniers travaux, existence d’un bail etc.).
Cette obligation sera d’autant plus forte si la vente est effectuée par un professionnel puisqu’il aura la responsabilité de connaître tous les éléments relatifs au bien immobilier en vente.

L’obligation de délivrance

La conformité

Le vendeur du logement se devra de remettre un bien conforme aux spécificités inscrites au contrat. En effet, le vendeur devra veiller, entre la signature et la remise des clés, à conserver le bien dans l’état initial au moment de la vente. Il sera donc soumis à une obligation de surveillance, ainsi, si une détérioration intervient les frais seront supportés par le vendeur.

De plus, pour des lots de copropriété et d’après la loi Carrez, le contrat devra mentionner la surface exacte. Toutefois si cette dernière est inférieure de plus de 5% à la surface inscrite dans l’acte, l’acheter pourra demander une réduction du prix au prorata dans l’année suivant la vente.

La livraison

Une des premières obligations du vendeur réside dans le fait de livrer le bien vendu c’est-à-dire permettre à l’acquéreur de s’installer dans le logement. La livraison concerne le logement mais également tout ce qui y est rattaché comme les « accessoires » tels que les certificats divers, les titres de propriété etc.

Le non-respect de l’obligation de délivrance

Sachez que si le vendeur du bien immobilier ne respecte pas l’obligation de délivrance, le futur acquéreur sera en droit de saisir la justice afin d’annuler la vente.

Le tribunal sera en mesure d’ordonner, par exemple, une remise des clés accompagnée d’une astreinte à régler pour chaque jour de retard. Lorsque le tribunal prononcera l’annulation de la vente, le vendeur devra restituer l’entièreté du prix du logement et l’acquéreur le logement sans qu’aucune indemnités d’occupation ne lui soit demandées.

De plus, l’acquéreur pourra demander des dommages-intérêts afin de réparer le préjudice subi tel que des frais de déménagement par exemple.

Concernant le vendeur, sachez qu’il est en droit de repousser la date de livraison du bien si le prix n’a pas encore été payé en totalité et s’il constate que l’acquéreur rencontre des difficultés financières proches de la cessation de paiement.

Enfin, il pourra également demander au tribunal de suspendre ou annuler son obligation de délivrance si un cas de force majeur survient. Cependant, cette situation est traitée au cas par cas par les tribunaux.

L'obligation de garantie

Les certificats

Le vendeur devra faire effectuer à ses frais différents diagnostics techniques permettant de constater :

• La présence de plomb dans les peintures, dans les immeubles situés dans des zones délimitées par le Préfet et construits avant 1948
• La présence d’amiante, uniquement pour les immeubles dont le permis de construire date d’avant le 1^er juillet 1997
• La présence de termites, dans les zones délimitées par le Préfet

L’absence des certificats énumérés précédemment ne rendra pas la vente caduque. Toutefois, si l’acquéreur constate par la suite des présences de plomb, de termites ou d’amiante, il sera en droit de demander une diminution du prix de vente ou de l’annuler.

Garantie contre l’éviction

Le vendeur ne pourra entreprendre aucune action susceptible de limiter le droit de propriété ou la jouissance de l’acquéreur. Par exemple, si le vendeur construit un mur sur le terrain voisin réduisant ainsi l’ensoleillement du bien vendu. De plus, il sera également responsable si des tiers contestent les droits de l’acquéreur comme l’invocation d’une servitude non précisée dans l’acte de vente par exemple.

La responsabilité du vendeur concernant d’éventuelles contestations des tiers peut être mise en cause uniquement qu’à 2 conditions :

• Si le vendeur ignorer le risque de litige lors de la vente
• Si le trouble est dû uniquement à une faute du vendeur et non à un événement extérieur

Garantie contre les vices cachés

Pour rappel, un vice caché est un défaut rendant le bien impropre à l’usage auquel il est destiné. Pour établir un recours à la garantie pour vices cachés, ce dernier devra comporter deux conditions :

• Le vice devra être antérieur au moment de l’achat et c’est l’acheteur qui se devra de prouver cette antériorité.
  Pour cela 2 solutions :
  • Engager une action « rédhibitoire » c’est-à-dire entraînant une annulation rétroactive de la vente et la restitution du prix total.
  • Procéder à une action « estimatoire » ainsi que demander une restitution partielle du prix (validée par un juge)
• L’acheteur ne devra pas avoir connaissance du vice au moment de la vente c’est-à-dire que la garantie ne fonctionnera pas si le vice était visible ou si le vendeur en avait informé l’acquéreur au préalable

Bon à savoir : l’acquéreur pourra exiger des dommages-intérêts s’il prouve que le vendeur connaissait l’existence du défaut pendant la vente.

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