Tout savoir sur… le Prêt social location-accession (PSLA)

Le Prêt social location-accession, ou PSLA, fait partie des dispositifs d’accession à la propriété en vigueur en France. Il représente une réelle opportunité pour des ménages au budget modeste d’acheter un logement. Mais pour en profiter, il faut respecter certaines conditions. Décryptage.

Le principe du PSLA

Le Prêt social location-accession permet à certains ménages de devenir propriétaires d’un logement HLM après en avoir été locataires. Explications.

Un mécanisme particulier

Le Prêt social location-accession comporte deux phases – c’est toute sa particularité. Au cours de la première, le logement est financé par l’opérateur HLM. Le ménage s’acquitte alors d’une redevance, comportant :

• une indemnité d’occupation ;
• une épargne, ou « part acquisitive ».

La durée de la première phase est définie dans le contrat PSLA. Une fois celle-ci terminée, le ménage peut exercer son option sur le logement, et accéder à la propriété. Alors, il peut bénéficier d’un prêt conventionné dédié, qui permet de profiter d’une TVA à taux réduit et d’une exonération de TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties) – exactement comme le prêt locatif social. Il peut même se cumuler avec un prêt à taux zéro.

Les critères pour bénéficier du PSLA

Le PSLA est un dispositif d’accession sociale à la propriété. En tant que tel, il est destiné à des ménages aux ressources modestes, qui ne disposent pas d’un apport personnel leur permettant de prétendre à un achat immobilier dans le circuit classique.

C’est pourquoi des plafonds de ressources ont été définis. Ils dépendent à la fois de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement, et du nombre de personnes destinées à l’occuper. Ils vont ainsi de 24 470 € par an pour une personne seule en zone B et C, à 67 756 € par an pour une famille de 5 personnes et plus.

Des prix plafonnés également

Le dispositif PSLA concernait initialement les logements neufs, construits pour des offices HLM. Depuis le 1^er janvier 2020, les logements anciens ayant fait l’objet d’une rénovation sont également intégrés au mécanisme. Néanmoins, tous doivent respecter certains plafonds de prix :

• en zone A bis (agglomération de Paris), 4 886 € du m²;
• en zone A (les communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés), 3 702 € du m²;
• en zone B1 (certaines grandes agglomérations où les loyers et le prix des logements sont élevés + une partie de la grande couronne parisienne), 2 965 € du m²;
• en zone B2 (les villes-centres de certaines grandes agglomérations ou le reste de la grande couronne parisienne), 2 588 € du m²;
• en zone C (le reste de la France), 2 263 € du m².

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Phase locative, phase d’accession : comment ça marche ?

Comme évoqué, le PSLA repose sur un mécanisme en deux phases. Voici ce qu’il y a à savoir sur chacune d’elles.

La phase locative

La phase locative est la première phase du dispositif PSLA. Lorsqu’il verse son indemnité d’occupation, le ménage ne fait pas que payer le loyer : une partie de la somme est imputée au prix du logement.

L’indemnité d’occupation est plafonnée également, en fonction de la zone géographique et de la surface utile (SU). À date, les plafonds, exprimés en euros par m2 de surface utile par mois, sont les suivants :

• zone A bis, 13,67 € ;
• zone A, 10,51 € ;
• zone B1, 9,05 € ;
• zone B2, 8,62 € ;
• zone C, 8,06 €.

La levée d’option et la phase d’accession

Après un temps défini avant l’entrée dans le logement, le ménage bénéficiant du dispositif PSLA peut, lorsqu’il le souhaite, lever son option. Le prix de cession, fixé dans le contrat de location-accession, sera alors minoré d’au moins 1 % pour chaque année de présence dans le bien immobilier.

Dans le cadre du PSLA, l’opérateur HLM doit disposer de l’engagement d’un établissement de crédit de proposer un ou plusieurs prêts PSLA au ménage qui se porte acquéreur. La mensualité mise en place (après vérification de la solvabilité de l’emprunteur) ne devra, alors, pas excéder le montant de la redevance versée le mois précédent le transfert de propriété. C’est la garantie pour le ménage de rester stable financièrement.

Et après ?

Une fois le transfert de propriété effectué (lors du passage chez le notaire), le ménage n’est plus locataire. Il rembourse, de manière classique, son prêt immobilier. Le dispositif PSLA intègre cependant une « sécurisation HLM ».

Celle-ci permet au ménage, lors de la survenue de certains événements (décès d’un membre du ménage, mobilité professionnelle de plus de 70 km, chômage de longue durée…), de demander à l’opérateur HLM de racheter le logement. Ce dernier devra également proposer au ménage acquéreur et vendeur trois offres de relogement : l’une d’entre elles devra être acceptée pour que la garantie soit appliquée.

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