Immobilier : quels frais prévoir pour un achat dans le neuf ?

Acheter dans le neuf, c’est souvent le projet d’une vie, notamment lorsque l’on achète une résidence principale. Cela engendre bien sûr certains frais, qu’il vaut mieux estimer au plus juste en amont afin de présenter le dossier le plus solide possible à un organisme bancaire, et vivre l’opération dans la sérénité. Quels sont ces frais et comment se calculent-ils ?

Le prêt immobilier

La mensualité de crédit immobilier constitue le principal frais à anticiper lorsque l’on achète dans le neuf – mais c’est aussi le cas dans l’ancien. Son montant dépend de plusieurs paramètres : vos revenus, votre endettement actuel (lequel devra rester sous la barre des 35 % une fois le prêt accordé), votre profil (âge, emploi, composition du foyer, etc.), le taux appliqué par le prêteur, etc.

Cette mensualité doit vous laisser un reste à vivre suffisant pour vos dépenses courantes et exceptionnelles. N’hésitez donc pas à réaliser une estimation de prêt immobilier, voire plusieurs, pour étudier l’impact des variations de durée sur les taux appliqués ou les mensualités.

Les frais de notaire

Acheter dans le neuf, c’est bénéficier de frais de notaire réduits par rapport à l’ancien. Ils sont calculés en fonction de plusieurs éléments :
- la rémunération du notaire et de son office ;
- les taxes ; - les émoluments de formalités ;
- la contribution de sécurité immobilière ;
- les frais divers.

Ils sont à régler au moment de la signature de l’acte définitif de vente et représentent généralement entre 2 % et 3 % du prix de cession du bien immobilier. N’hésitez pas à confirmer ce montant en ligne avec une estimation des frais de notaire.

Le dispositif Loi Pinel

Bien qu’il ne soit pas tourné vers l’achat d’une résidence principale, le dispositif dit « loi Pinel » est intéressant. Il permet en effet de réaliser un investissement immobilier neuf (ou en état futur d’achèvement – VEFA), et de bénéficier d'un crédit d'impôt pouvant atteindre 63 000 euros.

Plusieurs paramètres permettent de déterminer la valeur du crédit d’impôt : le prix du logement, sa surface, la durée de location du bien, la situation du foyer… Pour vous faire une idée plus précise, vous pouvez consulter le simulateur de loi Pinel d’AST.

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L’assurance de prêt

L’assurance de prêt viendra en complément de la mensualité du prêt immobilier. Elle peut vous protéger, en fonction du contrat qui a été signé, contre les risques de :
- décès ;
- perte totale et irréversible d’autonomie ;
- invalidité permanente totale ou partielle ;
- incapacité temporaire de travail (ITT), totale ou partielle ;
- perte d’emploi.

Son coût dépend à la fois des garanties, de l’âge du souscripteur et de ses antécédents médicaux. Pour schématiser : plus votre dossier est à risque, plus l’assurance de prêt vous coûte cher.

Les frais de banque

Également appelés frais de dossier, les frais de banque dépendent de l’établissement prêteur. Certains en appliquent, d’autres non, d’autres encore le font en fonction du profil du client et de son attractivité… Néanmoins, en moyenne, ils s’élèvent de 0,4 à 1 % du montant total du prêt immobilier. N’oubliez pas de les inclure dans vos calculs liés à l’opération !

Les travaux et l’aménagement

Ce n’est pas parce que l’on achète dans le neuf que des travaux ne peuvent pas être à prévoir – même si c’est souvent le principal avantage de ne pas acheter dans l’ancien. Vous avez le droit d’influer, lors de la réunion technique, sur certains éléments de l’aménagement d’intérieur : la plomberie, le revêtement des sols, les équipements de salle de bain ou de cuisine… Vous pouvez aussi demander à enlever ou à déplacer des cloisons, mais rien n’oblige le constructeur à l’accepter.

De plus, la loi ELAN de novembre 2018 prévoit, pour les personnes achetant un logement en VEFA, la possibilité de se réserver la réalisation de quelques travaux, ce qui permet de payer moins cher son appartement ou sa maison. Cette opération doit apparaître dans le contrat préliminaire, ne doit être lancée qu’après la livraison du bien et ne doit pas interférer sur la structure du logement.

Mieux vaut donc faire budgétiser avec précision le montant de ces travaux, d’autant que vous pourrez l’intégrer à votre prêt immobilier. Pour cela, consultez un architecte ou un maître d’œuvre.

Les dépenses courantes

Souvent, lorsque l’on déménage, c’est pour s’installer dans un logement plus grand. Avez-vous bien estimé l’impact de ce changement sur votre budget et sur votre reste à vivre ? Vos factures d’électricité, d’eau, d’entretien du bien et vos charges de copropriété seront ainsi forcément plus élevées. Assurez-vous donc de pouvoir y faire face avant de vous lancer.

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Pour aller plus loin :

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