Divorce : comment racheter les parts de votre maison / appartement ?

Vous avez acheté un bien immobilier avec votre ex-conjoint ? Bien souvent les deux personnes souhaitent vendre leur bien après la séparation. Cependant vous avez la possibilité de racheter la part de l’autre et de continuer à y habiter. Alors concrètement comment cela se passe ?

Qu’est-ce qu’une soulte ?

Suite à une séparation ou un divorce vous risquez d’entendre parler du mot soulte.

Une soulte est une somme d’argent que doit verser l’un des deux membres du couple séparé, à l’autre pour racheter sa part.

Dans le cas d’un couple divorcé (ou séparé) la soulte correspond à 50% de la valeur du bien, si les deux propriétaires en disposait à 50/50.

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Faire estimer son bien avant de commencer à verser une soulte

Avant de verser une soulte afin de devenir le seul propriétaire du bien, il faut faire appel à un notaire ou un agent immobilier pour faire estimer votre logement ou votre terrain.

Comment financer le rachat de soulte ?

Que vous ayez remboursé ou non votre bien auprès de la banque, la personne qui voudra devenir seul propriétaire devra sortir une grosse somme d’argent. Pour ce faire la plupart du temps vous devez réaliser un crédit immobilier pour verser une soulte à l’autre propriétaire du bien.

Voici quelques exemples afin de rendre la situation plus concrète :

Cas 1 : Prenons l’exemple d’une maison dont la valeur est de 200 000 euros et dont le crédit a été entièrement remboursé. En partant du principe qu’elle était détenue à 50/50 par le couple divorcé. La valeur de la soulte sera de 100 000 euros. C’est-à-dire que la personne qui souhaite racheter seul le bien devra verser à l’autre la somme de 100 000 euros pour être pleinement propriétaire.

De surcroît, il faut adapter le calcul de la soulte selon les parts détenues par les deux époux. Que ce soit du 70/30 ou du 60/40 par exemple, le but est d’obtenir une égalité de valeur par compensation financière.

Cas 2 : Maintenant imaginons un appartement au prix de 300 000 euros mais dont il reste 50 000 euros de crédit à payer. La soulte sera donc de 300 000 moins les 50 000 euros de crédit, divisé par 2 soit 125 000 euros [(300 000 – 50 000)/2 = 125 000]. La personne qui souhaite récupérer seule le bien devra donc régler à l’autre 125 000 euros. Et le crédit restant à payer (50 000 €) sera à sa charge également.

Dans la plupart des cas ce sont des sommes qui sont importantes et qui nécessitent un nouveau crédit immobilier. Cela peut être un prêt immobilier simple mais aussi un prêt personnel hypothécaire. Il sera alors important de posséder pour la banque de garanties fortes, de pouvoir justifier une rémunération cohérente en fonction de la somme qui sera à rembourser. La banque va donc réaliser les mêmes tests de solvabilité que pour un prêt classique, afin de déterminer votre capacité d’emprunt. 

Des frais supplémentaires s’ajoutent lors du rachat de soulte : les frais de notaires et les droits de partage. Les frais de notaire sont entre 7 à 8% et les droits de partage de 2.5% sur la valeur nette du bien partagé.

Pour aller plus loin :

- Hypothèque ou caution : comment garantir son prêt ? 

- Comment vendre son bien immobilier avec un crédit en cours ? 

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