DECOUVRIR ET COMPRENDRE LES NORMES D’ACCESSIBILITE PMR D’UN LOGEMENT NEUF

Vous souhaitez acquérir un logement neuf ? Ces biens sont soumis à des obligations légales permettant de les rendre accessible aux personnes à mobilité réduite. Quelles sont-elles ? Pourquoi ont-elles été mises en place ? Quels sont les logements concernés ? Zoom sur l’accessibilité PMR dans le logement neuf.

PMR : Quels sont les types de handicaps pris en compte ?

Lorsque nous entendons parler de PMR, soit « Personne à Mobilité Réduite », nous pensons tout de suite aux personnes en fauteuil roulant. Pourtant cet acronyme prend également en compte les malvoyants ainsi que les personnes valides ayant vu leur mobilité réduite à la suite d’un accident ou d’une opération par exemple. Un logement accessible aux personnes à mobilité réduite doit respecter un ensemble de normes qui prennent en compte différents types de handicap.

Le handicap moteur

Bien entendu, les personnes en fauteuil sont les premières concernées par la loi d’accessibilité PMR.

Pour l’accès aux parties communes, la réglementation prévoit plusieurs dispositifs comme un ascenseur obligatoire à partir de 3 étages, une rampe d’accès à l’immeuble, des dimensions de portes assez larges pour le passage d’une personne en fauteuil ou encore des informations à hauteur de vue en position debout comme assise.

Le handicap visuel

On parle ici de personnes aveugles ou avec une vue très défaillante ne leur permettant pas de se déplacer avec une mobilité complète. Outre une luminosité suffisante et des contrastes visuels prononcés, la loi prévoit des mesures comme des sols au même niveau, des marches signalées par un revêtement ou encore des éléments visuels ou palpables permettant de signaler les éléments dangereux comme une porte vitrée ou un escalier.

Le handicap auditif

Pour les personnes sourdes et malentendantes, cela concerne la qualité acoustique et la perception visuelle de l’occupant. On parle ici d’isolation phonique, de revêtement de sol ou d’interphones adaptés ou encore d’une main courante permettant de pallier aux troubles d’équilibre que peut entraîner la surdité.

Tous ces aménagements sont effectués dans le but de faciliter la vie aux personnes à mobilité réduite en leur offrant un meilleur cadre vie, leur assurant un accès simple et sécurisé avec un maximum d’autonomie. Il convient également de ne pas oublier les personnes âgées, qui peuvent voir leurs capacités auditives, visuelles ou motrices réduites par l’âge.

Les obligations légales en vigueur

Dans le secteur de l’immobilier, la loi ELAN exige que les bâtiments d’habitation neufs et leurs abords soient construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées au même titre que les autres publics, avec la plus grande autonomie possible.

Un décret, paru en 2019, précise que 20% des logements doivent être entièrement adaptés aux PMR dès la livraison. Les 80% restants doivent être, à minima, évolutifs, c’est-à-dire que de simples travaux puissent les rendre conformes aux normes exigées. Néanmoins chaque logement neuf doit être accessible aux personnes en situation de handicap pour une visite.

Le promoteur construit donc ses programmes en respectant de nombreuses prescriptions techniques pour respecter cette réglementation, notamment concernant :

• L’accès à l’immeuble via une rampe et des places de parking réservées
• Les équipements dans les différentes pièces
• La circulation dans le bâtiment : aires de rotation, signalisation, espace

Respecter cette réglementation a un coût pour le constructeur ainsi que pour le futur acheteur mais, tout comme de nombreux labels et normes, elle permet une meilleure valorisation du bien à la revente par rapport à un logement ancien.

Quels sont les logements concernés ?

Les normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite sont appliquées essentiellement pour les logements neufs. Les aménagements nécessaires sont alors pensés dès la construction pour :

• Les bâtiments d’habitation collective neufs
• Les maisons individuelles neuves destinées à la vente ou à la location

Dans un bâtiment d'habitation collectif (BHC) existant, les logements ne sont soumis à aucune obligation lorsqu'ils font l'objet de travaux, sauf lorsque ces travaux concernent la modification, l'extension, ou la création d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment et que le montant de ces travaux est supérieur ou égal à 80% de la valeur du bâtiment (art. R*111-18-9 du CCH). Dans ce cas, doivent être accessibles :

• Les parties communes, extérieures et intérieures, même si elles ne font pas l'objet de travaux
• Les places de stationnement, les celliers et les caves privatifs où sont réalisés les travaux
• Les logements où sont réalisés les travaux, s'ils sont situés en RDC, ou desservis par un ascenseur, ou susceptibles de l'être.

A contrario, certains types de logements échappent à cette obligation :

• Les bâtiments anciens ne nécessitant pas de rénovation lourde
• Les maisons individuelles existantes
• Les maisons individuelles neuves réservées à l’usage du propriétaire
• Les bâtiments d’habitation collective dont un ou plusieurs logements donc l’objet d’un changement de destination, c’est-à-dire d’un changement de fonction. Par exemple lorsqu’un local commercial est transformé en logements.

Les aménagements PMR obligatoires dans un logement neuf

Les normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite concernent toutes les parties d’un logement neuf :

À l’extérieur

Depuis 2015, les places de stationnement sont réglementées puisque chaque bâtiment collectif doit posséder des places réservées aux personnes possédant un handicap. Ces places sont considérées comme appartenant aux parties communes et ne peuvent donc pas être vendues.

La signalétique doit également être adaptée et permettre aux personnes handicapées d’identifier les accès et places qui leur sont réservées. L’entrée de l’immeuble doit être accessible sans obstacle et dotée d’une rampe pour faciliter le cheminement. Les locaux poubelle, cave, garage, etc., sont également concernés. Aucun obstacle ne doit gêner la circulation d’une personne à mobilité réduite et la largeur des cheminements doit mesurer 1,20 m minimum.

Dans les parties communes

Pour qu’une personne en fauteuil puisse circuler librement, de grands espaces sont prévus avec notamment des aires de rotation. L’accès est sécurisé avec des matériaux de sol antidérapants, des points d’appui ou encore des portes coulissantes permettant une autonomie totale.

Un immeuble de plus de 2 étages doit obligatoirement comporter un ascenseur et l’installation des boites aux lettres, des accès aux caves, des locaux poubelles doit être adaptée.

Au cœur du logement

Les mesures les plus importantes concernent surtout les espaces et zones de passage qui sont réglementés par l’arrêté du 1^er août 2006 stipulant les dimensions adéquates. Les portes sont, par exemple, dotées d’une largeur minimale de 80 cm et les ressauts ne doivent pas compromettre le passage d’un fauteuil roulant.

Pour les pièces de vie, le déplacement est évidemment le premier critère à respecter. Une personne à mobilité réduite doit pouvoir entrer dans la pièce, se mouvoir et manœuvrer sans encombre avec un espace de manœuvre d’au moins 1,50 m.

Dans la salle d’eau, la douche est plus adaptée pour sa facilité d’accès, avec un robinet d’une hauteur comprise entre 0,90 et 1,30 m, mais la baignoire est autorisée si des dispositifs sont mis en place pour répondre aux contraintes imposées par la norme.

Dans la cuisine, les espaces doivent être agencés avec cohérence, avec un plan de travail réglable en hauteur, un évier peu profond, des rangements bas et le moins de meubles possible. Les dimensions de cette pièce sont au minimum de 2,10 m x 2,10 m.

Dans la chambre, comme dans le salon et les autres pièces, une zone de 1,50 m de diamètre est obligatoire pour permettre la bonne circulation et un demi-tour sans encombre à une personne en fauteuil. Sur les côtés du lit, un passage d’au minimum 1,20 m est nécessaire.

Contrôle et sanctions en cas de non-respect

Pour contrôler le respect de ces règles d’accessibilité, tous les travaux soumis à un permis de construire font l’objet d’un contrôle technique afin d’obtenir une attestation de conformité aux règles d’accessibilité. Cet agrément est délivré par un architecte indépendant ou un contrôleur technique agréé.

Par la suite, les autorités compétentes se réservent le droit de visiter les chantiers en cours pour procéder à des vérifications. Ils peuvent également exercer ce droit pendant 3 ans après l’achèvement des travaux. En cas de non-respect des règles d’accessibilité, le constructeur encourt des sanctions pénales allant d’une simple amende à une peine d’interdiction d’exercer son activité professionnelle.