Comment établir le montant d'un loyer ?
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier ? Vous souhaitez le mettre en location mais vous ne savez pas comment fixer le montant du loyer ? Découvrez nos conseils.
Comment évaluer le montant de votre loyer ?
Premièrement, vous devez savoir que le montant de votre loyer devra être équivalent aux autres loyers pour le même type de bien afin de louer plus facilement. Pour cela, vous devrez évaluer votre bien immobilier à travers plusieurs caractéristiques :
- S’il est loué nu ou meublé (les loyers des logements meublés sont plus élevés)
- Son état : performance énergétique, plomberie, électricité, état des peintures etc.
- Ses atouts : localisation, ascenseur, gardien, jardin etc.
Deuxièmement, une fois que vous aurez listé l’intégralité des caractéristiques de ce dernier, vous pourrez consulter toutes les annonces de biens similaires au vôtre afin d’avoir une idée des montants de loyers pratiqués. Pour vous aider, sachez qu’il existe des observatoires de loyers pour chaque département pouvant fournir des exemples. A défaut d’un observatoire, vous pourrez vous adresser à l’ADIL (Agence départementale pour l’information des loyers).
La loi entre t’elle en compte dans l’établissement d’un montant de loyer ?
D’usage, le loyer d’un logement peut être fixé librement par son propriétaire. Or, dans certains cas la loi est à prendre en compte. Voici lesquels :
- La relocation
Le loyer d’un bien immobilier sauf exception est encadré en « zone tendue » soit 1 149 villes de 28 agglomérations. Ce décret a pour but d’éradiquer la hausse des loyers dès lors qu’un nouveau locataire acquière le bien. Concrètement, le décret d’encadrement des loyers à la relocation oblige le propriétaire a appliquer ce même loyer lors d’un changement de locataire ou de renouvellement de bail. Nous vous conseillons donc de bien établir son montant lors de votre première location. Cependant, des exceptions existent. Effectivement, si vous avez effectué des travaux d’amélioration ou que le loyer est sous-évalué, vous pourrez le réévaluer à la hausse.
- Les micro-logements
Depuis le 1er janvier 2012, les logements de moins de 14m² sont taxés. Elle s’applique aux logements situés dans « des zones tendues » (zones A et B). Concrètement, sont concernés les logements situés à Paris et sa banlieue, le Genevois français et la côte d’azur. Cette taxe concerne les logements :
- D’une superficie habitable inférieure ou égale à 14m²
- Situés dans la zone A du dispositif Scellier
- Dont le loyer excède 41.95€/m² en 2018
- Loués pour une durée d’au minimum 9 mois
Le calcul de la taxe
Cette dernière est égale au pourcentage du loyer (hors-charges) perçu au cours de l’année civile. Concrètement, plus le loyer excède les 41.95€/m² plus le taux de la taxe sera élevé. Il sera donc préférable de ne pas pratiquer un loyer trop élevé.
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Ecart entre le loyer pratiqué et le loyer de référence |
Loyer pratiqué par mètre carré et par mois |
Taux de la taxe |
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Inférieur à 15% |
48.24 ≤ loyer |
10% |
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Supérieur ou égal à 15% et inférieur à 30% |
54.53€ ≤ loyer |
18% |
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Supérieur ou égal à 30% et inférieur à 55% |
65.02 ≤ loyer |
25% |
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Supérieur ou égal à 55% et inférieur à 90% |
79.70 ≤ loyer |
33% |
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Supérieur ou égal à 90% |
Loyer ≥ 79.70 |
40% |
Exemple : Vous louez un studio de 12m² à 600€ par mois, soit 50€/m²/mois. La taxe est égale à 18% du loyer annuel soit 600 x 12 x 18% =1 296€.
Au final vous percevez donc 7 200 – 1 296 = 5 904€ soit 492€ par mois.
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