Comment définir le rendement locatif de son logement ?

Avant d’investir dans un bien immobilier neuf pour le louer, il est préférable de calculer sa rentabilité. Le calcul du rendement locatif, vous permettra de définir le potentiel de votre investissement.

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Le rendement locatif est un indicateur qui vous permettra d’évaluer la rentabilité de votre investissement locatif en fonction du prix d’achat et des différents frais engendrés. Plus votre calcul intègrera d’éléments (impôts, charges etc.), plus votre calcul de rendement sera pertinent.

On distingue le rendement locatif brut et le rendement locatif net. Effectivement, les calculs n’intègrent pas les mêmes renseignements pour les deux :

• Le rendement locatif brut intègre : le prix du loyer mensuel (charges comprises) du bien immobilier ainsi que le prix d’acquisition (frais d’acquisition inclus) du bien en question.
• Le rendement locatif net intègre : le prix du loyer mensuel (charges comprises) du bien immobilier, le prix d’acquisition (frais d’acquisition inclus), le coût du crédit immobilier, la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire (exemple : les charges de copropriété), les dépenses de travaux et d’entretien, les éventuels frais de gestion locative et les éventuels frais d’assurance contre les loyers impayés.

comment le calculer ?

Pour le rendement locatif brut :

(Loyer mensuel x 12 mois / prix) x 100

Exemple de calcul du rendement brut :

Un investisseur loue son bien immobilier 500€ charges comprises. Il a acheté son bien immobilier 150 000€, frais d’acquisition inclus.

La rentabilité brute est donc :

(500€ x 12 / 150 000€) x 100 = 4%

L’interprétation de ce calcul est à modérer. Effectivement, ce dernier ne prend pas en compte toutes les dépenses liées à l’investissement. D’autant plus que cet indicateur est souvent indiqué par les agents immobiliers afin d’attirer de futurs acquéreurs.

Pour le rendement locatif net :

((Loyer mensuel x 12 mois) – (frais divers + charges diverses) / (prix + coût du crédit)) x 100

Exemple du rendement locatif net (reprise du précédent exemple) :

Loyer mensuel de 500€ et prix d’achat de 150 000€. Les charges annuelles non récupérables et dépenses d’entretien sont estimés à 1 500€/an. La gestion locative est confiée à une agence immobilière qui prend 10% du loyer annuel. L’investisseur n’a pas souscrit d’assurance loyers impayés. La taxe foncière s’élève à 1 200€. Et enfin, le coût du crédit est de 20 000€.

Le rendement locatif net est donc de :

((500€ x 12) – (1 500€ + 1 200€ + 600€) / (150 000€ + 20 000€)) x 100

(6 000€ – 3 300€) / 170 000€ x 100 = 1.7 %

Pour aller plus loin :

- Loi Pinel : comment ça marche ?

- La garantie locative